Podatek od nieruchomości płacony przez dewelopera

Kwestia podatków od nieruchomości budzi wiele wątpliwości. Prawo jest niejasne, pełne luk i niedomówień. Deweloperzy i urząd skarbowy bazują na wyrokach sądów. Pewne jest, że obowiązek podatkowy dotyczy wszystkich nowo wybudowanych budynków niezależnie od tego, kto jest ich posiadaczem lub właścicielem: deweloper, czy klient.  Podstawą naliczenia podatku od nieruchomości jest powierzchnia mieszkania/gruntu/domu/ lokalu usługowego liczona w metrach kwadratowych. Sprzedaż mieszkań odbywa się, zanim osiedle jest gotowe i oddane do użytku. Powyższa sytuacja rodzi spore wątpliwości co do obowiązku podatkowego.

Kim jest deweloper Warszawa

Mieszkania deweloperskie
Mieszkania deweloperskie Warszawa Bemowo

W potocznym rozumieniu deweloper to przedsiębiorca organizujący budowę mieszkań i sprzedające nowe lokale mieszkalne. Fachowo mianem dewelopera określa się przedsiębiorstwo, które w ramach działalności deweloperskiej i zawieranych umów deweloperskich zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywców odrębnej własności lokalu mieszkalnego/ usługowego,  własności budynku wraz z należącym do nich gruntem lub prawa wieczystego użytkowania gruntu, wybudowanych lub przebudowanych w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Deweloper może prowadzić działalność deweloperską jako jedną działalność gospodarczą lub jako jedną z kilku działalności.

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych

Deweloperzy inwestujący w budowę budynków o funkcjach mieszkalnych, a następnie je sprzedający lub wynajmujący płacą podatek od nieruchomości. Problemem jest określenie właściwej stawki podatku od nieruchomości . Stawka jest różna w zależności od tego, czy czynnikiem rozstrzygającym jest status inwestora jako przedsiębiorcy, czy funkcja (mieszkalna) budynku.  Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, podatkowi od nieruchomości podlegają całe budynki lub część budynku. Podatek od nieruchomości opłaca się od budynków mieszkalnych, budynków z lokalami użytkowymi oraz od budynków mieszkalnych zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Deweloper płaci podatek od nieruchomości, jeżeli jest jego właścicielem jako inwestor, a zlokalizowane w nim lokale są lokalami mieszkalnymi. Stosuje się wtedy stawkę podatku od nieruchomości, jak dla budynku mieszkalnego. Jeżeli inwestor – deweloper wybuduje budynek mieszkalny, a mieszkania przeznaczy na wynajem i pozostanie właścicielem całego budynku, to podlega opodatkowaniu stawką podatku od nieruchomości właściwą dla budynków (lokali) mieszkalnych. Wyższą stawkę podatku od nieruchomości płaci deweloper, jeżeli lokale mieszkalne zostaną wynajęte pod działalność gospodarczą. Podatki i różne opłaty zwiększają cenę nowego mieszkania o 9%. Wysokość podatku od nieruchomości jest ustalana przez gminy, ale nie może być wyższa stawka ogłoszona przez Ministerstwo Finansów.

Obniżona stawka VAT

Kupno mieszkania od dewelopera podlega obniżonej stawce VAT od towarów i usług. Wynosi ona 8%., o ile mieszkanie ma do 150mkw.  Jeżeli dodatkowo nabywca kupi garaż, to podatek VAT za garaż jest wyższy i wynosi 23%. Kwota podatku jest uwzględniona w cenie nieruchomości. Podatek płaci deweloper. Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że przedsiębiorstwo prowadzące działalność deweloperską nie może wyłączyć z opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków czy poszczególnych pomieszczeń przeznaczonych na sprzedaż. Przyjęty podział składników majątku  dla potrzeb rachunkowości nie ma wypływu na podatek od nieruchomości.

Przejście obowiązku podatkowego na nabywcę

Obowiązek podatkowy przechodzi na nabywcę w momencie zawarcia finalnej umowy przeniesienia własności. Nowy właściciel mieszkania zgłasza ten fakt w urzędzie miasta/gminy i urząd nalicza wysokość podatku od nieruchomości. Decyzja zostaje wydana w imieniu wójta/burmistrza/prezydenta. Podatek od nieruchomości dla właściciela mieszkania oblicza się uwzględniając trzy wielkości: powierzchnię mieszkania, wielkość pomieszczeń przynależnych (np.: piwnicy) oraz udział w części wspólnej. Metraż będący postawą naliczenia podatku od nieruchomości jest zawsze większy niż powierzchnia mieszkania. Podatek naliczany jest po stawce podatkowej obowiązującej za metr kwadratowy powierzchni nieruchomości przyjętej przez Radę Gminy (Miasta). Na szczęście podatek od nieruchomości jest płatny raz w roku. Fakt ukończenia budowy i odebrania mieszkania przez nabywcę nie powoduje przejęcia przez niego obowiązku podatkowego. Nieuczciwym zachowaniem deweloperów jest nabywców koszty podatku od nieruchomości lub opłaty za użytkowanie wieczyste naliczanych od nieruchomości wspólnej. Nabywca nie musi płacić tego podatku.

Problem podatku od nieruchomości budzi sporo wątpliwości u deweloperów i właścicieli nieruchomości. Na szczęście sądy coraz częściej stają po stronie szarego człowieka. Przy wątpliwościach z zakresu podatku od nieruchomości najlepiej zwrócić się o poradę do specjalistów: doradców finansowych, księgowych lub zapytać pracownika urzędu skarbowego. Skarbnicą wiedzy na ten temat są także portale z poradami prawnymi.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *